L' Amministratore

L’Amministratore di condominio

è il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità, come vedremo meglio nei paragrafi successivi. L’amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza. Il mandato (art. 1703 c.c.) è il contratto con cui il mandatario (l’amministratore, nel nostro caso) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini). Pertanto, l’amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice civile in relazione a questa fattispecie contrattuale. L’art. 1129 c. 15 c.c. richiama espressamente le disposizioni sul mandato, contenute nel Libro IV (delle obbligazioni), titolo III (dei singoli contratti), capo IX (del mandato), sezione I (disposizioni generali). Le suddette regole si applicano anche agli amministratori di edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica (art. 1129 c. 16 c.c.). La normativa di riferimento La normativa di riferimento in relazione alla figura dell’amministratore condominiale si trova nel Codice civile. Di seguito, si citano le norme di maggior rilievo, il cui contenuto verrà approfondito nei paragrafi successivi. Art. 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore Art. 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore Art. 1131 c.c.: rappresentanza Art. 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore Art. 64 disp. att. c.c.: sulla revoca dell’amministratore Art. 71 bis disp. att. c.c.: sulle condizioni per svolgere l’incarico di amministratore D.M. n. 140/2014 contenente il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”. 3. Le funzioni L’amministratore di condominio soggiace alle regole generali dettate in materia di contratto di mandato, in particolare, nello svolgimento del suo incarico, deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.). Ciò premesso, le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130 c.c., anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo. Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.). La norma individua le attività di ordinaria amministrazione in cui si sostanzia principalmente l’incarico dell’amministratore; mentre per gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, occorre un’espressa deliberazione assembleare. Di seguito una tabella riassuntiva. Attribuzioni dell’amministratore Norma di riferimento Eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio art. 1130 n. 1 Disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini art. 1130 n. 2 Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni art. 1130 n. 3 Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio art. 1130 n. 4 Eseguire gli adempimenti fiscali art. 1130 n. 5 Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. art. 1130 n. 6 Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate art. 1130 n. 7 Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio art. 1130 n. 8 Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso art. 1130 n. 9 Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. art. 1130 n. 10 Esecuzione delle delibere assembleari L’amministratore è obbligato a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.). Disciplina delle cose comuni L’amministratore ha il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni, ad esempio le scale, gli androni e così via. In particolare, deve disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; deve anche occuparsi delle altre attività necessarie, come la manutenzione (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.). L'art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d'uso della parti comuni, l'amministratore o i condomini possano diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione. In linea generale, con riferimento ai beni condominiali, come il cortile, il giardino, il lastrico solare ad uso non esclusivo e così via, spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. In particolare, egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali. Ad esempio, può intimare ai genitori dei bambini che schiamazzano durante i giochi in giardino di cessare con il disturbo alla quiete del condominio. Qualora il regolamento condominiale lo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. prevede il pagamento di una somma da 200 sino ad 800 euro in caso di recidiva ed è compito dell'assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione. Atti conservativi Nell’ambito degli atti conservativi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni (art. 1130 c. 1 n. 4 c.c.). Viceversa, la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall’assemblea. In caso di urgenza (art. 1135 c. 2 c.c.) può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea. Si pensi all’intervento per mettere in sicurezza un cornicione pericolante. Anagrafe condominiale L’amministratore deve curare un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (ad esempio, gli usufruttuari), dei titolari dei diritti personali di godimento (come i conduttori o i comodatari). Nel registro devono essere annotati: il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unità immobiliari. Inoltre, l’amministratore deve attivarsi per acquisire i dati mancanti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili dell’omessa comunicazione. Tenuta dei registri: verbali, nomina e revoca, contabilità Tra i compiti dell’amministratore v’è la tenuta dei registri. Vediamo di cosa si tratta. Nel registro dei verbali delle assemblee sono annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta, al registro è allegato il regolamento di condominio. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico: le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione: i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Obbligo di rendiconto L’amministratore deve redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione. Il rendiconto deve essere presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o sia dimissionario (si rinvia al paragrafo 12). L’art. 1130 bis definisce cosa s’intende per rendiconto condominiale, ossia il documento che contiene: le voci di entrata e di uscita, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili, alle eventuali riserve. Si compone di: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. 4. I doveri I principali obblighi dell’amministratore sono contenuti nell’art. 1129 c.c. Di seguito una tabella riassuntiva. Obblighi dell’amministratore Norma di riferimento Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina e revoca, della contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata Art. 1129 c. 2 c.c. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Art. 1129 c. 4 c.c. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. Art. 1129 c. 5 c.c. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. Art. 1129 c. 6 c.c. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Art. 1129 c. 7 c.c. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Art. 1129 c. 8 c.c. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63 c. 1 disp. att. c.c. Art. 1129 c. 9 c.c. Art. 63 c. 1 disp. att. c.c L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Art. 1129 c. 14 c.c. Inoltre, i doveri dell’amministratore si possono evincere, a contrario, dalla lettura delle gravi irregolarità che ne comportano la revoca (art. 1129 c. 12 c.c.). Ad esempio, la mancata apertura del conto corrente condominiale e il mancato uso costituiscono una grave irregolarità, infatti, tra gli obblighi dell’amministratore v’è quello di aprire un conto corrente condominiale (art. 1129 c. 7 c.c.). Di seguito, si analizzano alcuni dei succitati obblighi. Obbligo di apertura del conto corrente L’apertura del conto corrente a nome del condominio rappresenta un adempimento essenziale. L’amministratore deve farvi transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o dai terzi. Ogni condomino ha diritto di prendere visione della rendicontazione periodica. La mancata apertura del conto può comportare la revoca dell’amministratore per giusta causa (si rinvia al paragrafo 14) e costituisce una grave irregolarità (art. 1129 c. 11 e 12 c.c.). Prima della riforma del condominio, gli amministratori facevano transitare le somme direttamente sul proprio conto corrente e questo provocava una commistione delle entrate e delle uscite dei vari stabili amministrati dallo stesso amministratore. Obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni All’amministratore compete la rappresentanza dei partecipanti al condominio (art. 1133 c. 1 c.c.), in particolare egli: può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (rappresentanza processuale attiva), può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (rappresentanza processuale passiva). Se la citazione o il provvedimento dell’autorità amministrativa ha un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l'amministratore è tenuto a darne notizia all'assemblea dei condomini, in difetto può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni (art. 1131 c. 4 c.c.). Riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi La legge pone a carico dell'amministratore l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dall'obbligato, ossia dal condominio moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.). L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione del consesso assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.). I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, si tratta del beneficio di preventiva escussione. Inoltre, se la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Per un approfondimento si rinvia alla lettura della guida sulle spese condominiali, paragrafo 11. Come si fa a diventare amministratore di condominio? L’amministratore di condominio viene nominato dai condomini, come vedremo nei paragrafi successivi. Non esiste un percorso scolastico ad hoc, infatti, tale incarico può essere ricoperto da diversi professionisti (come avvocati e geometri), nondimeno la legge (art. 71 bis c. 1 lett. g) disp. att. c.c.) impone all’amministrazione lo svolgimento di: un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore (art. 5 D.M. 14/2014), l’attività di formazione continua di almeno 15 ore (art. 5 D.M. 14/2014). In buona sostanza, occorre frequentare corsi svolti da professionisti in materia fiscale e condominiale, alla conclusione dei quali si sostiene un esame e viene rilasciato un attestato. Si rinvia alla lettura del D.M. 140/2014 contenente il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”. 9. Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio? La legge stabilisce che un condominio necessita obbligatoriamente di un amministratore quando vi siano più di otto condomini, intesi come titolari del diritto di proprietà. In tal caso, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario (art. 1129 c. 1 c.c.). Il condominio esiste anche se vi sono solo due proprietari (cosiddetto “condominio minimo”). In tal caso, la nomina di un amministratore non è obbligatoria. Lo stesso dicasi in uno stabile con 10 appartamenti che appartengono a due soli proprietari. Viceversa, nel caso in cui gli originari proprietari alienino tutte e dieci le unità immobiliari, occorrerà provvedere a nominare un amministratore. La nomina dell’amministratore può essere: volontaria, quando i condomini sono concordi a scegliere un soggetto a cui conferire l’incarico, giudiziale, su ricorso di uno dei condomini in caso di disaccordo (art. 1129 c. 1 c.c.). Concludendo, la nomina dell’amministratore è: obbligatoria, in caso di 9 o più condomini, facoltativa, in presenza di 8 o meno condomini. La mancata nomina dell’amministratore, nel caso in cui sia obbligatoria, non è sanzionata. 10. Amministratore di condominio: come effettuare la nomina? L’amministratore di condominio è nominato dai condomini, pertanto, ai fini della nomina, è necessaria la convocazione dell’assemblea (art. 1129 c. 1 c.c.). Una volta nominato, l’amministratore rappresenta tutti i condomini, anche i dissenzienti nella “sua” votazione. La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.). Riassumendo: per prima cosa occorre la convocazione dell’assemblea, successivamente, si passa alla votazione. Analizziamo questi due passaggi nei paragrafi seguenti. Convocazione dell’assemblea In linea generale, la convocazione dell’assemblea: può avvenire ad opera dell’amministratore uscente, in difetto, può essere richiesta da due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio (166,66 millesimi). Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.). L’assemblea per la nomina dell’amministratore può essere ordinaria o straordinaria a seconda dei casi: è ordinaria, nel caso di mancato rinnovo dell’amministratore al termine del mandato di un anno; è straordinaria, nell’ipotesi di revoca dell’amministratore durante il corso del suo mandato a cui consegue la nomina di un altro. Si ricorda che, in mancanza dell’amministratore, ciascun condomino può convocare sia l’assemblea ordinaria che straordinaria (art. 66 c. 2 c.c.). Maggioranza per la nomina assembleare dell’amministratore Per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore la legge richiede (art. 1136 c. 4 c.c. che rinvia al comma 2): la maggioranza di 500 millesimi, la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione. Le maggioranze di cui sopra valgono per: la nomina, la revoca, la conferma dell’amministratore. La norma sul quorum, ossia l’art. 1136 c.c. rubricato “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”, è inderogabile anche da parte del regolamento condominiale; dispone in tal modo l’art. 1138 c. 4 c.c.; la suddetta norma, prima facie, potrebbe parere in contrasto con il disposto dell’art. 1129 c. 11, in materia di revoca, ove si menzionano le «modalità previste dal regolamento di condominio». Ebbene, così non è, poiché il regolamento, in nessun caso, può derogare alle maggioranze legali, ma può prevedere un procedimento diverso da quello ordinario, ad esempio, in materia di convocazione dell’assemblea. Maggioranze Materia la maggioranza di 500 millesimi la nomina dell’amministratore la revoca dell’amministratore la conferma dell’amministratore la maggioranza degli intervenuti sia in prima che in seconda convocazione Per completezza espositiva, si segnala che l’art. 67 c. 3 disp. att. c.c. disciplina la nomina dell’amministratore nei supercondomini con più di 60 condomini. La nomina del Tribunale in caso di mancata nomina in assemblea Come abbiamo visto, se i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, su ricorso di uno di essi, può intervenire l’autorità giudiziaria (art. 1129 c. 1 c.c.). I passi da compiere sono i seguenti: presentare il ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio; spiegare le ragioni della mancata nomina dell’amministratore; il Tribunale emette un decreto di nomina; avverso tale decreto è ammessa l’impugnazione entro dieci giorni. Accettazione della nomina Una volta nominato, l’amministratore deve comunicare l’accettazione della nomina (di solito, avviene direttamente durante l’assemblea) e, contestualmente, indicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri (anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca, contabilità) nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione (art. 1129 c. 2 c.c.). Dopo l’accettazione della nomina, l’amministratore: comunica i propri dati, indica dove intende conservare i vari registri, affigge una targhetta sul luogo di accesso al condominio (solitamente sul portone o accanto al numero civico) sulla quale sono indicate le sue generalità (art. 1129 c. 5 c.c.).